Sucesiones y donaciones · Guía práctica
Donar la casa a los hijos para protegerla: los riesgos que hay que conocer
RF · Abog. Renato Giuseppe Fiorentino · Publicado el 27 de septiembre de 2026 · Actualizado el 4 de octubre de 2026 · Lectura: 2 min
Donar la casa a los hijos no la pone a salvo de las deudas ya existentes. Una donación hecha cuando hay acreedores puede verse afectada por el embargo directo dentro de un año desde la transcripción y por la acción pauliana (revocatoria) dentro de cinco años. Queda además la cuestión de la cuota de legítima de los demás herederos, sobre la que la ley 182/2025 ha cambiado las reglas desde el 18 de diciembre de 2025.
En 30 segundos
Donar la casa a los hijos con deudas en curso expone el bien al embargo dentro de un año y a la acción pauliana. La ley 182/2025 hace más estable la circulación de los inmuebles donados, pero no protege al donante frente a sus acreedores. Cada decisión debe valorarse a partir de los documentos.
Para recordar
- 18 de diciembre de 2025
- Embargo dentro de un año (art. 2929-bis c.c.)
- Acción pauliana ordinaria (art. 2901 c.c.)
- 18 de junio de 2026
Referencias normativas y jurisprudenciales
art. 2929-bis c.c. · art. 2901 c.c. · arts. 561 y 563 c.c. · ley 182/2025 · d.lgs. 123/2025
El riesgo de los acreedores
- Embargo dentro de un año (art. 2929-bis c.c.): el acreedor anterior con título ejecutivo puede embargar la casa donada, frente al hijo donatario, sin sentencia de acción pauliana.
- Acción pauliana ordinaria (art. 2901 c.c.): la donación es un acto sin contraprestación; basta probar que el donante era consciente del perjuicio, sin indagar la conciencia del hijo. El plazo es de cinco años.
- La reserva de usufructo a favor del donante no evita estos riesgos: también la nuda propiedad donada puede ser revocada.
¿Qué ha cambiado con la ley 182/2025?
El art. 44 de la ley de 2 de diciembre de 2025, n.º 182 ha modificado los arts. 561 y 563 c.c.:
- por regla general, el legitimario lesionado ya no puede pedir la restitución del inmueble a los terceros adquirentes del bien donado, salvo lo previsto en el art. 2652, apartado primero, n.º 1, c.c.;
- el donatario sigue obligado a compensar en dinero al legitimario, dentro de los límites necesarios para reintegrar la cuota de reserva;
- las hipotecas y cargas inscritas por el donatario siguen siendo eficaces.
Para las sucesiones abiertas antes del 18 de diciembre de 2025 se previó un régimen transitorio: los legitimarios podían conservar las antiguas protecciones notificando y transcribiendo la demanda de reducción o el acto de oposición antes del 18 de junio de 2026. Ese plazo ha vencido.
¿Tiene un caso similar? Puede enviar los documentos al Despacho para una valoración.
Solicitar una consulta¿La reforma hace la donación más segura?
Para la circulación del inmueble, por regla general, sí: quien compra o financia una casa de procedencia donativa corre menos riesgos. Para el donante con deudas, en cambio, nada cambia: la reforma se refiere a las relaciones entre herederos, no a la protección de los acreedores. Y los demás hijos conservan el derecho de ejercitar la acción de reducción contra el hermano donatario, obteniendo una suma de dinero.
Alternativas a valorar
- Si no hay deudas: donación con reserva de usufructo, valorando el equilibrio entre los hijos y la tributación.
- Si hay deudas: afrontarlas directamente con fraccionamientos, acuerdos o procedimientos de sobreendeudamiento, en lugar de mover los bienes.
- Si se quiere proteger a un hijo vulnerable: valorar instrumentos con una finalidad específica, como el vínculo de destino o el trust, constituidos en ausencia de deudas.
Los aspectos fiscales
La donación tributa por el impuesto sobre donaciones y por los impuestos hipotecario y catastral. Desde el 1 de enero de 2027 la regulación pasará al Texto Único de tributos indirectos (d.lgs. 123/2025), cuya operatividad se ha aplazado a esa fecha.
Preguntas frecuentes
P: ¿Qué ha cambiado con la ley 182/2025?
R: El art. 44 de la ley de 2 de diciembre de 2025, n.º 182 ha modificado los arts. 561 y 563 c.c.: por regla general, el legitimario lesionado ya no puede pedir la restitución del inmueble a los terceros adquirentes del bien donado, salvo lo previsto en el art. 2652, apartado primero, n.º 1, c.c.; el donatario sigue obligado a compensar en dinero al legitimario, dentro de los límites necesarios para reintegrar la cuota de reserva; las hipotecas y cargas inscritas por el donatario siguen siendo eficaces.
P: ¿La reforma hace la donación más segura?
R: Para la circulación del inmueble, por regla general, sí: quien compra o financia una casa de procedencia donativa corre menos riesgos. Para el donante con deudas, en cambio, nada cambia: la reforma se refiere a las relaciones entre herederos, no a la protección de los acreedores.
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En resumen
Donar la casa a los hijos con deudas en curso expone el bien al embargo dentro de un año y a la acción pauliana. La ley 182/2025 hace más estable la circulación de los inmuebles donados, pero no protege al donante frente a sus acreedores. Cada decisión debe valorarse a partir de los documentos.
¿Tiene una cuestión similar?
Cada situación debe valorarse a partir de los documentos del caso concreto. Puede dirigirse al Despacho desde toda Italia, incluso sin acudir en persona: la consulta se realiza a distancia, con los documentos enviados en línea, por teléfono, por WhatsApp o por videollamada desde el ordenador. Sedes en Nápoles, Roma y Bari.
Solicitar una consulta Escríbanos por WhatsApp Llame al 347 5264190
Fuentes oficiales
- L. 2.12.2025 n. 182, en vigor desde el 18.12.2025 – Gazzetta Ufficiale
- Agenzia delle Entrate – Declaración de sucesión
- Agenzia delle Entrate – Sucesiones: normativa y práctica
- Ministerio de Justicia – Mediación civil
- Normattiva – el portal de la ley vigente
- Tribunal Supremo de Casación
- Gazzetta Ufficiale (Boletín Oficial italiano)
Contenido informativo actualizado el 4 de octubre de 2026. No constituye dictamen jurídico.
Precisión sobre el art. 44 de la ley 182/2025
El texto del art. 44 prevé que la reducción de la donación no perjudique a los terceros adquirentes de los inmuebles donados «salvo lo dispuesto en el número 1) del apartado primero del artículo 2652» del Código Civil: en los casos concretos conviene, por tanto, verificar las transcripciones presentes en los registros inmobiliarios.
Las nuevas normas (arts. 561, 562, 563, 2652 y 2690 c.c.) se aplican a las sucesiones abiertas después del 18 de diciembre de 2025, fecha de entrada en vigor de la ley. Para las sucesiones abiertas antes sigue aplicándose el texto anterior, y puede ejercitarse la acción de restitución de los inmuebles también frente a los causahabientes de los donatarios si la demanda de reducción ya ha sido notificada y transcrita, o lo ha sido dentro de los seis meses desde la entrada en vigor de la ley, o bien si los legitimarios han notificado y transcrito en el mismo plazo un acto extrajudicial de oposición a la donación. En su defecto, las nuevas normas se aplican también a las sucesiones anteriores, una vez transcurridos los seis meses.
Fuente: Normattiva, ley de 2 de diciembre de 2025, n.º 182, art. 44 (https://www.normattiva.it/uri-res/N2Ls?urn:nir:stato:legge:2025;182~art44). Actualización del 4 de octubre de 2026.
Lea también: Donar la casa a un hijo en Caserta: ¿qué riesgos para los demás hijos?.
Página principal de la materia: Sucesiones y donaciones en Nápoles: todas las guías y cómo contactar con el despacho →
El camino que suele convenir
Los caminos posibles
- Donación con reserva de usufructo, si no hay deudas.
- Afrontar las deudas con fraccionamientos, acuerdos o procedimientos de sobreendeudamiento, si las hay.
- Vínculo de destino o trust, para proteger a un hijo vulnerable, constituidos en ausencia de deudas.
Cuál suele convenir y por qué
Depende del caso. Si tiene deudas, donar la casa no la pone a salvo: puede llegar el embargo dentro de un año o la acción pauliana. En ese caso, afronte primero las deudas. Si no las tiene, puede valorarse la donación con reserva de usufructo, atendiendo al equilibrio entre los hijos y a la tributación.
Qué hacer de inmediato
- Haga una lista de las deudas y acreedores existentes antes de mover cualquier bien.
- Compruebe si tiene otros hijos, porque conservan el derecho de ejercitar la acción de reducción.
- Haga valorar los documentos antes de firmar la escritura.
Cada situación debe valorarse a partir de los documentos del caso concreto: esta indicación no es una promesa de resultado.
Cómo puede acompañarle el abog. Fiorentino
- No cuente con el usufructo reservado para evitar a los acreedores: también la nuda propiedad donada puede ser revocada.
- Si adquiere o financia una casa de procedencia donativa, compruebe las transcripciones en los registros inmobiliarios.
- Si la sucesión se abrió antes del 18 de diciembre de 2025, verifique qué regulación se aplica a su caso.
El Despacho ofrece consulta también a distancia, con los documentos enviados en línea, y le entrega un presupuesto escrito antes del encargo. Atiendo con cita previa en Nápoles, Roma y Bari.
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Traducido del original italiano; actualizado el 18 de octubre de 2026.
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