Dipende dalla data del contratto. La locazione con data certa anteriore al pignoramento è opponibile all’aggiudicatario, che deve rispettarla fino alla scadenza (art. 2923 c.c.). La locazione non è opponibile se il canone è inferiore di un terzo al giusto prezzo o a quello delle locazioni precedenti. Dopo la nomina del custode, l’inquilino deve pagare il canone al custode, non al proprietario esecutato.
In 30 secondi
Chi compra all’asta deve rispettare la locazione con data certa anteriore al pignoramento, salvo canone vile. Dopo la nomina del custode l’inquilino paga a lui. La perizia e il confronto tra date e canone vanno letti prima di presentare l’offerta.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Quando il contratto vincola chi compra all'asta?
Il contratto vincola l’aggiudicatario se:
- ha data certa anteriore al pignoramento, ad esempio perché registrato prima;
- per le locazioni oltre i nove anni, è stato anche trascritto prima del pignoramento; altrimenti vale nei limiti di un novennio.
Se il contratto non ha data certa ma l’inquilino deteneva l’immobile già prima del pignoramento, la locazione vale per la durata stabilita dalla legge per quelle senza termine.
Cos'è il "canone vile"?
È il canone inferiore di un terzo al giusto prezzo. In questo caso la locazione non è opponibile all’aggiudicatario, anche se ha data certa. La Cassazione (ord. n. 7909/2024) ha chiarito che la congruità si valuta alla data del pignoramento. Secondo la Cassazione (ord. n. 9877/2022), con canone vile il giudice dell’esecuzione può ordinare la liberazione senza un giudizio separato.
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Richiedi una consulenzaA chi paga il canone l'inquilino dopo il pignoramento?
Dopo la nomina del custode giudiziario il canone va pagato al custode. La Cassazione (ord. n. 25584 del 24 settembre 2024) ha precisato che il pagamento fatto al proprietario esecutato prima della nomina del custode libera l’inquilino solo se era in buona fede e ha una quietanza con data certa. Le ricevute senza data certa non sono opponibili alla procedura.
Cosa succede dopo l’aggiudicazione?
Con il decreto di trasferimento l’aggiudicatario diventa proprietario e subentra nel contratto opponibile. Da quel momento incassa i canoni e deve rispettare la durata del contratto. Se il contratto non è opponibile, l’aggiudicatario può ottenere la liberazione dell’immobile.
Come verificare prima di fare l'offerta?
Il custode può chiedere di liberare l'immobile prima della vendita?
Se l’immobile è occupato senza un titolo opponibile, il giudice dell’esecuzione può ordinarne la liberazione. Se l’occupante ha un contratto opponibile e paga regolarmente il canone al custode, di regola resta nell’immobile. Il canone entra nella procedura e va a vantaggio dei creditori.
Domande frequenti
DQuando il contratto vincola chi compra all'asta?
RIl contratto vincola l'aggiudicatario se: ha data certa anteriore al pignoramento, ad esempio perché registrato prima; per le locazioni oltre i nove anni, è stato anche trascritto prima del pignoramento; altrimenti vale nei limiti di un novennio.
DCos'è il "canone vile"?
RÈ il canone inferiore di un terzo al giusto prezzo. In questo caso la locazione non è opponibile all'aggiudicatario, anche se ha data certa. La Cassazione (ord. n. 7909/2024) ha chiarito che la congruità si valuta alla data del pignoramento.
DA chi paga il canone l'inquilino dopo il pignoramento?
RDopo la nomina del custode giudiziario il canone va pagato al custode. La Cassazione (ord. n. 25584 del 24 settembre 2024) ha precisato che il pagamento fatto al proprietario esecutato prima della nomina del custode libera l'inquilino solo se era in buona fede e ha una quietanza con data certa.
DCosa succede dopo l'aggiudicazione?
RCon il decreto di trasferimento l'aggiudicatario diventa proprietario e subentra nel contratto opponibile. Da quel momento incassa i canoni e deve rispettare la durata del contratto. Se il contratto non è opponibile, l’aggiudicatario può ottenere la liberazione dell’immobile.
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In sintesi
Chi compra all’asta deve rispettare la locazione con data certa anteriore al pignoramento, salvo canone vile. Dopo la nomina del custode l’inquilino paga a lui. La perizia e il confronto tra date e canone vanno letti prima di presentare l’offerta.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Bari.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 10 ottobre 2026. Non costituisce parere legale.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Verificare prima dell’offerta se la locazione è opponibile: data certa anteriore al pignoramento e canone.
- Offrire all’asta tenendo conto del contratto, se l’immobile è occupato con un titolo opponibile.
- Chiedere la liberazione dell’immobile, se il contratto non è opponibile.
Quale conviene di solito e perché
Dipende dal caso, ma conviene fare le verifiche prima dell’offerta. Il contratto con data certa anteriore al pignoramento vincola l’aggiudicatario, salvo canone vile, e dopo il decreto di trasferimento chi compra subentra e incassa i canoni. Se il contratto non è opponibile, l’aggiudicatario può ottenere la liberazione dell’immobile.
Cosa fare subito
- Leggi la perizia e la relazione del custode sullo stato di occupazione.
- Controlla la data di registrazione del contratto rispetto al pignoramento.
- Confronta il canone con i valori di mercato della zona e leggi nell’avviso di vendita se l’immobile è “libero” o “occupato”.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Prima di fare l’offerta, chiedi i documenti della procedura e controlla le date del contratto.
- Se sei inquilino, conserva quietanze con data certa e paga al custode dopo la sua nomina.
- Non dare per scontato che l’immobile si liberi: il contratto opponibile resta valido.
Lo studio lavora così: consulenza anche a distanza, con i documenti inviati online; preventivo scritto prima dell’incarico; primo incontro in italiano; sedi di Napoli, Roma e Bari su appuntamento.