Sì, ma è difficile. Il condomino può acquistare per usucapione una parte comune, come un sottotetto, un locale o un’area del cortile, solo se l’ha posseduta per vent’anni in modo esclusivo, pubblico e pacifico (art. 1158 c.c.). Non basta usarla più degli altri. Secondo la Cassazione il possesso deve impedire agli altri condomini di usare il bene e mostrare in modo inequivoco la volontà di tenerlo come proprietario esclusivo.
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Il condomino può usucapire una parte comune solo con un possesso ventennale, esclusivo e visibile che impedisca agli altri di usarla. L’uso più intenso non basta. Il condominio può difendersi agendo presto, prima che maturino i vent’anni.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Perché non basta usare la parte comune più degli altri?
Ogni condomino ha il diritto di usare la cosa comune, anche in modo più intenso, purché non impedisca agli altri di farne pari uso (art. 1102 c.c.). Un uso più frequente rientra quindi nel diritto del comproprietario. Non dimostra la volontà di escludere gli altri.
Quale comportamento serve per usucapire?
La Cassazione (ord. n. 32808/2021) richiede un comportamento che renda assolutamente impossibile agli altri condomini continuare a usare il bene. Esempi possono essere:
- la chiusura dell’accesso comune con una porta o un muro;
- il cambio della serratura senza consegnare le chiavi agli altri;
- l’incorporazione stabile del bene nella propria unità, visibile a tutti.
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Richiedi una consulenzaIl possesso deve essere visibile agli altri condomini?
Sì. Il possesso acquistato in modo clandestino non giova per l’usucapione finché la clandestinità non cessa (art. 1163 c.c.). Si pensi a un sottotetto raggiungibile solo da una botola interna a un appartamento: l’uso non è percepibile dagli altri condomini e non fa decorrere il termine ventennale.
Chi ha avuto il bene in consegna con un preliminare può usucapire?
Di regola no. La Cassazione (ord. n. 20614/2025) ha affermato che la disponibilità ricevuta in base a un contratto preliminare è una semplice detenzione. Per trasformarla in possesso serve un atto di opposizione chiaro verso il proprietario.
Come si difende il condominio?
L’amministratore può agire per la tutela delle parti comuni. Le iniziative più frequenti sono la diffida, l’azione di rivendicazione o di accertamento della proprietà comune e, se lo spoglio è recente, l’azione di reintegrazione nel possesso entro un anno. Per le cause sulla proprietà di beni immobili è di regola obbligatoria la mediazione prima del giudizio.
L'usucapione va accertata dal giudice?
Sì, nella pratica. Chi ritiene di aver usucapito deve ottenere una sentenza che accerti l’acquisto, da trascrivere nei registri immobiliari. Nella causa sono parti necessarie tutti i condomini comproprietari, non solo l’amministratore. Per questo i giudizi di usucapione di parti comuni sono spesso lunghi e costosi.
Cosa conviene fare se un condomino occupa una parte comune?
Domande frequenti
DPerché non basta usare la parte comune più degli altri?
ROgni condomino ha il diritto di usare la cosa comune, anche in modo più intenso, purché non impedisca agli altri di farne pari uso (art. 1102 c.c.). Un uso più frequente rientra quindi nel diritto del comproprietario. Non dimostra la volontà di escludere gli altri.
DQuale comportamento serve per usucapire?
RLa Cassazione (ord. n. 32808/2021) richiede un comportamento che renda assolutamente impossibile agli altri condomini continuare a usare il bene. Esempi possono essere: la chiusura dell'accesso comune con una porta o un muro; il cambio della serratura senza consegnare le chiavi agli altri; l'incorporazione stabile del bene nella propria unità, visibile a tutti.
DIl possesso deve essere visibile agli altri condomini?
RSì. Il possesso acquistato in modo clandestino non giova per l'usucapione finché la clandestinità non cessa (art. 1163 c.c.). Si pensi a un sottotetto raggiungibile solo da una botola interna a un appartamento: l’uso non è percepibile dagli altri condomini e non fa decorrere il termine ventennale.
DChi ha avuto il bene in consegna con un preliminare può usucapire?
RDi regola no. La Cassazione (ord. n. 20614/2025) ha affermato che la disponibilità ricevuta in base a un contratto preliminare è una semplice detenzione. Per trasformarla in possesso serve un atto di opposizione chiaro verso il proprietario.
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In sintesi
Il condomino può usucapire una parte comune solo con un possesso ventennale, esclusivo e visibile che impedisca agli altri di usarla. L’uso più intenso non basta. Il condominio può difendersi agendo presto, prima che maturino i vent’anni.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Bari.
Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 10 ottobre 2026. Non costituisce parere legale.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- La diffida scritta al condomino.
- La richiesta all’amministratore di portare la questione in assemblea.
- L’azione giudiziale, con mediazione obbligatoria prima del giudizio, se la parte comune resta occupata.
Quale conviene di solito e perché
Di solito conviene muoversi presto e con ordine: prima documentare, poi portare il tema in assemblea e inviare una diffida. La sola diffida però non interrompe l’usucapione: servono una domanda giudiziale o atti che tolgano concretamente il possesso. Per questo non conviene aspettare che passino i vent’anni.
Cosa fare subito
- Fai fotografie datate della parte comune occupata.
- Chiedi all’amministratore di mettere la questione all’ordine del giorno.
- Invia una diffida scritta e valuta con un avvocato l’azione per tutelare la parte comune.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Controlla se la parte comune è davvero usata in modo esclusivo e visibile agli altri condomini.
- Conserva fotografie datate e verbali di assemblea.
- Ricorda che la causa coinvolge tutti i condomini comproprietari, non solo l’amministratore.
Lo studio lavora così: consulenza anche a distanza, con i documenti inviati online; preventivo scritto prima dell’incarico; primo incontro in italiano; sedi di Napoli, Roma e Bari su appuntamento.