Se muore l’inquilino di una casa, nel contratto subentrano il coniuge, gli eredi e i parenti e affini che con lui convivevano abitualmente (art. 6 della legge 392/1978). Subentra anche il convivente di fatto (legge 76/2016). Se muore il proprietario, il contratto non si scioglie: prosegue con i suoi eredi, che diventano locatori.
In 30 secondi
Alla morte dell’inquilino subentrano coniuge, eredi e parenti conviventi, oltre al convivente di fatto. Alla morte del proprietario il contratto prosegue con gli eredi. I canoni arretrati sono debiti ereditari e gravano sugli eredi che accettano.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Basta essere erede per subentrare all'inquilino?
No. Per le locazioni abitative conta la convivenza abituale con il defunto. Il figlio che vive altrove non subentra solo perché è erede. Il requisito va dimostrato, ad esempio con la residenza anagrafica e con altri elementi di fatto.
E il convivente non sposato?
Subentra anche lui. La Corte costituzionale (sent. n. 404/1988) ha esteso la successione nel contratto al convivente more uxorio. La legge 20 maggio 2016, n. 76 (art. 1, comma 44) prevede che, in caso di morte del conduttore, il convivente di fatto ha la facoltà di succedergli nel contratto della casa di comune residenza.
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Richiedi una consulenzaGli eredi possono liberarsi del contratto?
Chi subentra assume il contratto con i suoi diritti e obblighi, compreso il canone. Può recedere secondo le regole del contratto e della legge sulle locazioni, con il preavviso previsto. Chi non vuole restare deve comunicarlo per iscritto al proprietario e riconsegnare l’immobile, per evitare che maturino altri canoni.
Cosa succede ai canoni non pagati dal defunto?
Sono debiti ereditari. Ne rispondono gli eredi che accettano, ciascuno in proporzione alla sua quota. Chi rinuncia all’eredità non ne risponde, ma se continua ad abitare la casa diventa tenuto per i canoni successivi come nuovo conduttore.
E se l'immobile era un negozio o uno studio?
Per gli immobili ad uso diverso dall’abitazione si applica l’art. 37 della legge 392/1978. Subentrano coloro che, per successione o per un rapporto con data certa anteriore alla morte, hanno diritto a continuare l’attività del defunto.
Muore il proprietario: cosa cambia per l’inquilino?
Il contratto prosegue alle stesse condizioni. L’inquilino deve pagare il canone agli eredi. Conviene chiedere che indichino per iscritto a chi versarlo, ad esempio un conto intestato a uno di loro con il consenso degli altri. Fino alla divisione i canoni spettano agli eredi in proporzione alle quote.
Esempio pratico
Un’anziana inquilina muore. Con lei viveva da anni la nipote, che ha la residenza nella casa. Il figlio, erede, vive in un’altra città. Nel contratto subentra la nipote convivente; il figlio, come erede, risponde dei canoni arretrati della madre se accetta l’eredità.
Riferimenti normativi
- Legge 27 luglio 1978, n. 392, artt. 6 e 37
- Corte costituzionale, sentenza n. 404 del 1988
- Legge 20 maggio 2016, n. 76, art. 1, comma 44
- Art. 752 c.c. (debiti ereditari)
Quando chiedere una consulenza
Dopo la morte dell’inquilino i canoni continuano a maturare ogni mese. Chi non intende subentrare né accettare l’eredità deve muoversi con prudenza: chi è nel possesso dei beni del defunto ha tre mesi per l’inventario, e alcuni comportamenti valgono come accettazione. Conviene impostare subito le comunicazioni al proprietario. Lo studio riceve a Napoli, Roma e Bari e anche in videochiamata.
Domande frequenti
DBasta essere erede per subentrare all'inquilino?
RNo. Per le locazioni abitative conta la convivenza abituale con il defunto. Il figlio che vive altrove non subentra solo perché è erede. Il requisito va dimostrato, ad esempio con la residenza anagrafica e con altri elementi di fatto.
DE il convivente non sposato?
RSubentra anche lui. La Corte costituzionale (sent. n. 404/1988) ha esteso la successione nel contratto al convivente more uxorio. La legge 20 maggio 2016, n. 76 (art. 1, comma 44) prevede che, in caso di morte del conduttore, il convivente di fatto ha la facoltà di succedergli nel contratto della casa di comune residenza.
DGli eredi possono liberarsi del contratto?
RChi subentra assume il contratto con i suoi diritti e obblighi, compreso il canone. Può recedere secondo le regole del contratto e della legge sulle locazioni, con il preavviso previsto. Chi non vuole restare deve comunicarlo per iscritto al proprietario e riconsegnare l'immobile, per evitare che maturino altri canoni.
DCosa succede ai canoni non pagati dal defunto?
RSono debiti ereditari. Ne rispondono gli eredi che accettano, ciascuno in proporzione alla sua quota. Chi rinuncia all'eredità non ne risponde, ma se continua ad abitare la casa diventa tenuto per i canoni successivi come nuovo conduttore.
Guide collegate
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In sintesi
Alla morte dell’inquilino subentrano coniuge, eredi e parenti conviventi, oltre al convivente di fatto. Alla morte del proprietario il contratto prosegue con gli eredi. I canoni arretrati sono debiti ereditari e gravano sugli eredi che accettano.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Bari.
Fonti ufficiali
- L. 27.7.1978 n. 392, art. 6 – Normattiva
- L. 20.5.2016 n. 76 – Normattiva
- Agenzia delle Entrate – Dichiarazione di successione
- Agenzia delle Entrate – Successioni: normativa e prassi
- Ministero della Giustizia – Mediazione civile
- Normattiva – il portale della legge vigente
- Corte Suprema di Cassazione
- Gazzetta Ufficiale
Contenuto informativo aggiornato il 6 aprile 2027. Non costituisce parere legale.
Giurisprudenza recente
Cassazione civile, sezione III, ordinanza n. 5653/2026 (depositata il 12 marzo 2026): l’art. 6 della l. 392/1978 regola la successione nel contratto di locazione nelle locazioni del libero mercato, mentre la disciplina degli alloggi di edilizia residenziale pubblica ha natura speciale e prevale nel proprio ambito; gli affini conviventi di cui all’art. 6 devono avere un titolo stabile.
Cassazione civile, sezione III, ordinanza n. 11500/2024 (depositata il 29 aprile 2024): la qualità di successore ai sensi dell’art. 6 è una circostanza diversa dall’essere stipulante del contratto.
Fonte: Italgiure (https://www.italgiure.giustizia.it/sncass/). Aggiornato il 4 ottobre 2026.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Subentrare nel contratto, se convivevi abitualmente con l’inquilino.
- Recedere con il preavviso previsto e riconsegnare l’immobile.
- Rinunciare all’eredità, se i canoni arretrati ti preoccupano.
Quale conviene di solito e perché
Dipende dal caso. Conta se convivevi con il defunto, se vuoi restare nella casa e se sei erede. Se non vuoi restare, l’articolo indica di comunicarlo per iscritto al proprietario e di riconsegnare l’immobile, così non maturano altri canoni. Se vuoi restare, subentri con diritti e obblighi, canone compreso.
Cosa fare subito
- Raccogli contratto, residenza anagrafica e prove della convivenza.
- Scrivi al proprietario per comunicare cosa intendi fare.
- Prima di toccare beni del defunto, valuta se accettare l’eredità.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Conserva la prova della convivenza abituale: serve a dimostrare il subentro.
- Comunica per iscritto con il proprietario e tieni copia di ogni messaggio.
- Chi usa i beni del defunto o resta nella casa può compiere atti che pesano sull’eredità: chiedi prima.
Lo studio offre consulenza anche a distanza, con i documenti inviati online, e ti consegna un preventivo scritto prima dell’incarico. Il primo incontro si svolge in italiano; ricevo su appuntamento a Napoli, Roma e Bari.