Aujourd’hui, une maison reçue en donation peut être vendue et donnée en garantie à la banque comme n’importe quelle autre maison. La loi n° 182 de 2025 a changé les règles : celui qui achète au donataire ne risque plus de devoir restituer le bien aux héritiers du donateur. L’héritier qui s’estime lésé dans sa part ne peut réclamer qu’une somme d’argent à celui qui a reçu la donation.
En 30 secondes
- La loi est en vigueur depuis le 18 décembre 2025.
- Celui qui achète une maison donnée est protégé : les héritiers du donateur ne peuvent plus la lui réclamer.
- L’hypothèque de la banque reste valable : le prêt n’est plus un problème.
- L’héritier lésé a droit à une compensation en argent, payée par celui qui a reçu la donation.
- Pour les successions ouvertes avant le 18 décembre 2025, le délai pour se défendre avec les anciennes règles a expiré le 18 juin 2026.
Références normatives
Le problème d’avant
Lorsque meurt celui qui a fait une donation, le conjoint et les enfants ont droit à une part minimale de son patrimoine : c’est la part réservée. Si la donation leur avait enlevé cette part, ils pouvaient demander au juge de la réduire.
Avec les anciennes règles, si le donataire n’avait pas d’autres biens, l’héritier lésé pouvait réclamer le bien immobilier même à celui qui l’avait acheté. Le risque durait vingt ans à compter de la transcription de la donation, et l’héritier pouvait l’allonger par un acte d’opposition. C’est pourquoi de nombreux acheteurs renonçaient à l’achat et de nombreuses banques refusaient le prêt.
Les règles d’aujourd’hui
L’art. 44 de la loi n° 182 de 2025 a réécrit les articles 561, 562 et 563 du code civil. En résumé :
- la réduction de la donation ne porte pas préjudice aux tiers auxquels le donataire a vendu le bien immobilier ;
- les hypothèques et autres charges consenties par le donataire demeurent valables ;
- le donataire doit payer en argent aux héritiers lésés ce qui est nécessaire pour compléter leur part ;
- si le donataire ne peut pas payer, paie celui qui a reçu le bien de lui sans rien donner en échange, dans la limite de l’avantage obtenu.
Il reste une seule exception. Si la demande de réduction est déjà transcrite dans les registres immobiliers au moment où l’acheteur achète, l’acheteur n’est pas protégé (art. 563 c.c., qui renvoie à l’art. 2652, n° 1). C’est pourquoi le notaire contrôle toujours les registres avant l’acte de vente.
Le délai de vingt ans et l’acte d’opposition ne figurent plus dans le nouvel article 563.
Vous devez vendre ou acheter une maison donnée ? Vous pouvez nous envoyer les documents pour un contrôle.
Demander une consultationL’acheteur et la banque : que contrôler
Celui qui achète aujourd’hui une maison donnée est dans la même position que celui qui achète n’importe quelle autre maison. Les contrôles normaux du notaire suffisent, avec une attention de plus :
- vérifier que dans les registres immobiliers ne soit pas transcrite une demande de réduction contre le donataire ;
- si le donateur est décédé avant le 18 décembre 2025, vérifier qu’avant le 18 juin 2026 n’aient pas été transcrits une demande de réduction ou un acte d’opposition ;
- contrôler que la donation a été faite par acte public devant notaire et deux témoins (art. 782 c.c.).
Si ces contrôles sont nets, la banque peut inscrire l’hypothèque sans craindre qu’un futur procès entre héritiers ne l’annule.
Celui qui a reçu la donation
Le donataire peut vendre ou hypothéquer. La réforme n’efface cependant pas les droits des autres héritiers : elle les transforme en une créance en argent.
À la mort du donateur, si la donation a lésé la part d’un frère ou du conjoint, le donataire devra payer la différence. Il convient donc de savoir à l’avance à combien s’élève sa propre exposition, surtout si l’on vend et dépense le produit.
L’héritier lésé : ce qui lui reste
La part réservée existe toujours et l’action en réduction aussi. Le résultat change : l’héritier lésé ne reprend pas la maison à celui qui l’a achetée, mais obtient un paiement du donataire.
Si le donataire n’a ni argent ni biens, l’héritier peut se tourner vers celui qui a reçu le bien gratuitement du donataire, dans la limite de l’avantage obtenu. Celui qui a acheté en payant le prix reste protégé.
Les successions ouvertes avant le 18 décembre 2025
Compte la date du décès du donateur, non la date de la donation.
- Donateur décédé après le 18 décembre 2025, ou encore en vie : les nouvelles règles s’appliquent.
- Donateur décédé avant le 18 décembre 2025 : les anciennes règles ne valaient que si la demande de réduction ou un acte d’opposition avaient été notifiés et transcrits avant le 18 juin 2026. Sinon, à compter de cette date, les nouvelles règles s’appliquent aussi ici.
En pratique, aujourd’hui les anciennes règles ne concernent que les cas avec une transcription faite à temps. Un contrôle dans les registres immobiliers éclaircit immédiatement la situation.
Cas fréquent · Un problème qui arrive souvent
Un père a donné à son fils un appartement en 2015. Le père est toujours en vie. Le fils veut le vendre pour acheter une maison plus grande, mais le premier acheteur s’était désisté parce que sa banque n’accordait pas le prêt.
Avec les nouvelles règles, le tableau change. Le père est vivant, donc à sa mort la loi nouvelle s’appliquera. L’acheteur est protégé et la banque peut inscrire l’hypothèque. Le fils doit savoir que, si la donation enlève à ses frères et sœurs leur part, il devra leur payer la différence en argent.
Cas fréquent décrit de manière générale : les noms, les lieux et les détails ne se réfèrent à aucune personne ni dossier réels.
La meilleure solution pour vous
Les voies possibles
- Si vous devez vendre une maison donnée : vous le pouvez. Calculez d’abord ce que vous pourriez devoir payer aux autres héritiers.
- Si vous achetez ou financez : demandez au notaire le contrôle des registres sur la demande de réduction et, pour les donateurs décédés avant le 18 décembre 2025, sur l’opposition.
- Si vous êtes un héritier lésé : vous pouvez demander la compensation en argent au donataire. S’il n’a pas de biens, évaluez celui qui a reçu le bien gratuitement de lui.
- Si vous devez encore donner : évaluez avec un juriste les équilibres entre les enfants, pour éviter de futurs litiges.
Laquelle convient généralement et pourquoi
Il convient généralement de clarifier les comptes entre frères et sœurs avant la vente, même par un accord écrit. Ainsi, le vendeur sait combien mettre de côté et l’acheteur n’a aucun doute.
Que faire tout de suite
- Récupérez l’acte de donation.
- Vérifiez si le donateur est en vie ou la date du décès.
- Faites contrôler les transcriptions dans les registres immobiliers.
Aucune voie ne garantit un résultat : chaque situation doit être évaluée sur les documents.
Comment Me Fiorentino peut vous accompagner
- Avant la vente, nous estimons ce que le donataire pourrait devoir payer aux autres héritiers.
- Nous contrôlons avec le notaire choisi par le client les transcriptions utiles.
- Nous préparons l’accord entre frères et sœurs, lorsque c’est nécessaire, pour solder les comptes à l’avance.
Le cabinet suit les clients aussi à distance, avec les documents envoyés en ligne, et remet un devis écrit avant la mission. Il reçoit sur rendez-vous à Naples, Rome et Bari.
Questions fréquentes
Puis-je acheter sans risque une maison que le vendeur a reçue en donation ?
Oui, avec les nouvelles règles, celui qui achète n’a pas à restituer la maison aux héritiers du donateur. Le notaire doit seulement vérifier qu’aucune demande de réduction n’est transcrite et, si le donateur est décédé avant le 18 décembre 2025, qu’aucun acte d’opposition n’a été transcrit à temps.
La banque peut-elle refuser le prêt parce que la maison provient d’une donation ?
La loi dit aujourd’hui que l’hypothèque prise sur la maison donnée reste valable même si les héritiers demandent la réduction. La raison pour laquelle de nombreuses banques refusaient le prêt a donc disparu. Chaque banque évalue cependant le client et la maison selon ses propres règles.
Faut-il encore attendre vingt ans à compter de la donation ?
Non. Le nouvel article 563 du code civil ne prévoit plus le délai de vingt ans. Compte seulement l’existence de transcriptions dans les registres immobiliers.
Mon frère a reçu la maison et l’a vendue : que puis-je faire ?
Si la donation a lésé votre part réservée, vous pouvez demander à votre frère une compensation en argent. Vous ne pouvez pas réclamer la maison à celui qui l’a achetée en payant le prix.
L’acte d’opposition à la donation sert-il encore ?
Pour les successions ouvertes après le 18 décembre 2025, non : le nouvel article 563 ne le prévoit pas. Il ne comptait que pour les donateurs décédés avant cette date, s’il avait été notifié et transcrit avant le 18 juin 2026.
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Sources officielles
Contenu informatif mis à jour le 18 octobre 2026. Ne constitue pas un avis juridique. Pour préparer ce texte, le cabinet utilise aussi des outils d’intelligence artificielle ; les normes et les dates sont vérifiées sur les sources officielles indiquées.
Traduit de l’original italien ; mis à jour le 18 octobre 2026.
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