- Se vendi casa con il mutuo in corso, di norma estingui il mutuo con il prezzo e cancelli l’ipoteca.
- In alternativa l’acquirente può accollarsi il mutuo, ma serve il consenso della banca.
- Il notaio coordina estinzione e pagamento direttamente dalla somma del prezzo.
- Chiedi alla banca il conteggio di estinzione prima del rogito.
Pubblicato il 13 ottobre 2026.
Le strade possibili
Estinzione: il prezzo paga il mutuo residuo, la banca rilascia la quietanza e l’ipoteca si cancella. Accollo: l’acquirente subentra nel mutuo. Surroga: l’acquirente chiede un nuovo mutuo e la banca nuova estingue quella vecchia.
La scelta dipende da tassi, penali e dalla liquidità di chi compra. Per organizzare bene la vendita, ricorda che chi compra farà i controlli legali prima del preliminare.
Il conteggio di estinzione
Chiedi alla banca, per iscritto, il conteggio del debito residuo con la data del rogito. Controlla eventuali penali di estinzione anticipata: per i mutui stipulati dopo il 2007, per le persone fisiche, la penale per estinzione anticipata ha limiti di legge.
Il notaio paga la banca direttamente con il prezzo, quando possibile.
L’accollo
Con l’accollo, l’acquirente prende il debito. Perché il venditore sia liberato serve il consenso della banca (art. 1273 c.c.). Senza liberazione, il venditore resta responsabile verso la banca.
Verifica anche le garanzie e le assicurazioni collegate al mutuo.
Cancellazione dell’ipoteca
Dopo l’estinzione l’ipoteca va cancellata. Alcune banche lo fanno di norma entro pochi mesi. Fai in modo che sia previsto nell’atto e verifica con una visura.
Chi compra vuole un immobile libero: chiedi al notaio di chiarire la tempistica.
Caso frequente
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una coppia di Napoli vuole vendere casa con ancora 80.000 euro di mutuo. Il compratore ha un mutuo suo e vuole che l’ipoteca sia cancellata subito.
La soluzione migliore per te
- Prima del compromesso: chiedi il conteggio di estinzione e controlla le penali.
- Al rogito: coordinati con il notaio perché il prezzo estingua il mutuo.
- Dopo: verifica la cancellazione dell’ipoteca con una visura.
Cosa fare subito: Chiedi alla banca il conteggio di estinzione aggiornato prima di fissare il rogito. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Controlla preliminare e conteggio del mutuo e le clausole di estinzione.
- Coordina con banca e notaio.
- Verifica la cancellazione dell’ipoteca dopo il rogito.
Domande frequenti
Posso vendere con l’ipoteca?
Sì, ma serve organizzare l’estinzione.
Chi paga la penale?
Dipende dal contratto: verifica.
Serve il consenso della banca per l’accollo?
Sì, per liberare il venditore.
Quanto tempo per la cancellazione?
Dopo l’estinzione, di norma pochi mesi.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza. Il primo incontro è in italiano.
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Fonti: Normattiva(c.c. artt. 1273, 2878; d.lgs. 385/1993). Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso.
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