Una vendita dal genitore al figlio con prezzo mai pagato può nascondere una donazione (simulazione relativa). Il figlio legittimario che si ritiene leso può farla accertare in giudizio e chiedere la riduzione per recuperare la sua quota di legittima. La Cassazione ha chiarito che, in questo caso, il legittimario agisce come terzo e può provare la simulazione anche con testimoni e presunzioni (Cass., sez. II, ord. 3 settembre 2024, n. 23598).
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Una vendita con prezzo mai pagato può nascondere una donazione. Il legittimario leso agisce come terzo e può provarla con testimoni e presunzioni. Dal 18 dicembre 2025, se la casa è stata rivenduta, la tutela verso il terzo acquirente è sostituita da un credito in denaro verso il donatario.
Da ricordare
18 dicembre 2025
18 giugno 2026
dieci anni
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Che cos'è una donazione "dissimulata"?
È una donazione nascosta dietro un contratto diverso, di solito una compravendita. Le parti dichiarano un prezzo, ma in realtà il denaro non passa di mano. L’atto apparente è la vendita; l’atto reale è una liberalità. Per la legge conta l’atto reale, se si dimostra la simulazione (artt. 1414 e seguenti c.c.).
Perché agli altri figli interessa?
Perché la donazione, a differenza della vendita, entra nel calcolo della legittima. Alla morte del genitore si sommano i beni rimasti e quelli donati (riunione fittizia, art. 556 c.c.). Se la “vendita” era una donazione, il valore della casa rientra nel conto. Se la quota riservata agli altri figli risulta lesa, questi possono chiedere la riduzione.
Hai un caso simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Richiedi una consulenzaCome si prova che il prezzo non è stato pagato?
Chi è parte del contratto incontra limiti alla prova per testimoni. Il legittimario che agisce per tutelare la propria quota, invece, è considerato terzo e non subisce quei limiti (art. 1417 c.c.). Possono contare, ad esempio:
- l’assenza di movimenti bancari corrispondenti al prezzo;
- la mancanza di redditi del figlio compatibili con l’acquisto;
- il rapporto di parentela e la convivenza tra le parti;
- il fatto che il genitore abbia continuato a vivere nella casa.
La quietanza scritta nel rogito basta a chiudere la questione?
No. Nella pronuncia del 2024 la Cassazione ha ritenuto che la dichiarazione di avvenuto pagamento contenuta nell’atto notarile non basti contro il legittimario terzo. Toccava all’acquirente dimostrare con prove concrete di aver davvero pagato. Fotocopie di assegni annotate dallo stesso acquirente non sono state ritenute sufficienti.
Si può agire mentre il genitore è vivo?
Di regola no. L’azione di riduzione nasce con l’apertura della successione, cioè con la morte del genitore. Prima di quel momento il figlio non è ancora legittimario attuale. Si possono però conservare fin da subito i documenti utili, come estratti conto, visure e copie degli atti.
Esempio pratico
Un padre “vende” a uno dei due figli l’unico appartamento. Nel rogito il prezzo risulta già pagato, ma sui conti del padre non arriva alcuna somma. Alla morte del padre il patrimonio residuo è quasi nullo. L’altro figlio chiede di accertare che la vendita nasconde una donazione e domanda la riduzione. In giudizio produce gli estratti conto e chiede di sentire testimoni sulla situazione economica del fratello.
Cosa è cambiato con la legge 182/2025?
Dal 18 dicembre 2025 la legge 2 dicembre 2025, n. 182 (art. 44) ha riscritto gli artt. 561, 562 e 563 c.c. Prima il legittimario poteva, a certe condizioni, chiedere la restituzione dell’immobile anche a chi lo aveva comprato dal donatario. Ora il terzo acquirente non deve più restituire: il legittimario ha un credito in denaro verso il donatario. Per le successioni aperte prima del 18 dicembre 2025 il vecchio regime è rimasto solo per chi ha notificato e trascritto la domanda entro il 18 giugno 2026.
Riferimenti normativi
- Artt. 1414, 1415, 1417 c.c. (simulazione e prova)
- Artt. 536, 556, 557, 561, 563 c.c. (legittima, riunione fittizia, riduzione)
- Legge 2 dicembre 2025, n. 182, art. 44
Quando chiedere una consulenza
L’azione di riduzione si prescrive in dieci anni. Il tempo rende più difficile ricostruire i pagamenti, perché le banche conservano i documenti per un periodo limitato. Per questo conviene far esaminare l’atto e i movimenti bancari subito dopo l’apertura della successione. Lo studio riceve a Napoli, Roma e Bari e offre consulenza anche in videochiamata da tutta Italia.
Domande frequenti
DChe cos'è una donazione "dissimulata"?
RÈ una donazione nascosta dietro un contratto diverso, di solito una compravendita. Le parti dichiarano un prezzo, ma in realtà il denaro non passa di mano. L'atto apparente è la vendita; l'atto reale è una liberalità. Per la legge conta l'atto reale, se si dimostra la simulazione (artt. 1414 e seguenti c.c.).
DPerché agli altri figli interessa?
RPerché la donazione, a differenza della vendita, entra nel calcolo della legittima. Alla morte del genitore si sommano i beni rimasti e quelli donati (riunione fittizia, art. 556 c.c.). Se la "vendita" era una donazione, il valore della casa rientra nel conto.
DCome si prova che il prezzo non è stato pagato?
RChi è parte del contratto incontra limiti alla prova per testimoni. Il legittimario che agisce per tutelare la propria quota, invece, è considerato terzo e non subisce quei limiti (art. 1417 c.c.). Possono contare, ad esempio: l'assenza di movimenti bancari corrispondenti al prezzo; la mancanza di redditi del figlio compatibili con l'acquisto; il rapporto di parentela e la convivenza tra le parti.
DLa quietanza scritta nel rogito basta a chiudere la questione?
RNo. Nella pronuncia del 2024 la Cassazione ha ritenuto che la dichiarazione di avvenuto pagamento contenuta nell'atto notarile non basti contro il legittimario terzo. Toccava all’acquirente dimostrare con prove concrete di aver davvero pagato. Fotocopie di assegni annotate dallo stesso acquirente non sono state ritenute sufficienti.
Guide collegate
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In sintesi
Una vendita con prezzo mai pagato può nascondere una donazione. Il legittimario leso agisce come terzo e può provarla con testimoni e presunzioni. Dal 18 dicembre 2025, se la casa è stata rivenduta, la tutela verso il terzo acquirente è sostituita da un credito in denaro verso il donatario.
Hai una questione simile?
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto. Puoi rivolgerti allo Studio da tutta Italia, anche senza venire in studio: la consulenza si svolge a distanza, con i documenti inviati online, per telefono, su WhatsApp o in videochiamata dal computer. Sedi a Napoli, Roma e Bari.
Fonti ufficiali
- Codice civile, artt. 1414-1417 (simulazione) – Normattiva
- Codice civile, artt. 556-563 – Normattiva
- L. 2.12.2025 n. 182 – Gazzetta Ufficiale
- Agenzia delle Entrate – Dichiarazione di successione
- Agenzia delle Entrate – Successioni: normativa e prassi
- Ministero della Giustizia – Mediazione civile
- Normattiva – il portale della legge vigente
- Corte Suprema di Cassazione
- Gazzetta Ufficiale
Contenuto informativo aggiornato il 25 marzo 2027. Non costituisce parere legale.
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La strada che di solito conviene
Le strade possibili
- Far accertare in giudizio che la vendita nasconde una donazione.
- Chiedere la riduzione per recuperare la quota di legittima.
- Raccogliere fin da subito i documenti utili, anche mentre il genitore è vivo.
Quale conviene di solito e perché
Dipende dal caso. Finché il genitore è vivo, di regola non si può agire: l’azione di riduzione nasce con l’apertura della successione. Conviene però conservare estratti conto, visure e copie degli atti. Dopo la morte, l’accertamento della simulazione e la riduzione sono le strade indicate dall’articolo, con prova anche per testimoni e presunzioni.
Cosa fare subito
- Conserva estratti conto e movimenti bancari che mostrano l’assenza del pagamento del prezzo.
- Procurati visure e copia dell’atto notarile.
- Segna i dieci anni di prescrizione e fai esaminare l’atto dopo l’apertura della successione.
Ogni situazione va valutata sui documenti del caso concreto: questa indicazione non è una promessa di esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Non fermarti alla quietanza scritta nel rogito: l’articolo spiega che non basta contro il legittimario terzo.
- Annota gli elementi di contorno: redditi, convivenza, chi ha continuato a vivere nella casa.
- Le banche conservano i documenti per un periodo limitato: muoviti presto.
Lo studio offre consulenza anche a distanza, con i documenti inviati online, e ti consegna un preventivo scritto prima dell’incarico. Il primo incontro si svolge in italiano; ricevo su appuntamento a Napoli, Roma e Bari.