- Il regolamento del condominio può vietare i B&B e gli affitti brevi, ma solo se è contrattuale.
- Un divieto approvato dalla sola assemblea non vale senza il consenso di tutti.
- La legge richiede il codice CIN, la comunicazione degli ospiti e il rispetto delle regole locali.
- Se disturbi i vicini, rischi cause e richieste di danni.
Pubblicato il 13 ottobre 2026.
Cosa dice il regolamento
Il regolamento contrattuale, cioè accettato da tutti nei rogiti o approvato all’unanimità, può limitare l’uso degli appartamenti. La Cassazione ha chiarito che i divieti devono essere chiari e specifici, e che l’uso come B&B può essere vietato se il regolamento vieta attività ricettive o prevede la destinazione abitativa.
Il regolamento solo assembleare non può imporre divieti sulla proprietà privata.
Cosa chiede la legge
Per gli affitti brevi serve il Codice Identificativo Nazionale (CIN), il rispetto delle regole sulla sicurezza e la comunicazione degli ospiti alla Questura. In molti Comuni si applica anche l’imposta di soggiorno.
Controlla anche i regolamenti comunali e regionali, che cambiano nel tempo.
Vicini e disturbi
Anche senza un divieto specifico, rumori e passaggi continui possono essere un problema. I vicini possono agire per le immissioni intollerabili (art. 844 c.c.) o per chiedere la cessazione dell’attività vietata.
Le regole sull’uso delle parti comuni (ascensore, androne) vanno rispettate anche dagli ospiti.
Se sei proprietario
Prima di avviare l’attività, leggi il regolamento e chiedi all’amministratore se esiste un divieto. Parla con i vicini e adotta regole chiare per gli ospiti.
Se ricevi una diffida, chiedi un parere: il rischio è un’azione in tribunale con inibitoria e danni.
Caso frequente
Caso frequente descritto in forma generale: nomi, luoghi e dettagli non si riferiscono a persone o pratiche reali.
Una proprietaria di Napoli compra un piccolo appartamento in un palazzo storico per farne un B&B. Il regolamento dice che « le unità sono destinate ad abitazione». Alcuni vicini si lamentano.
La soluzione migliore per te
- Prima di aprire: leggi il regolamento originale e, se contrattuale, chiedi un parere sul divieto.
- Se è vietato: valuta affitti più lunghi o altre destinazioni.
- Se ricevi una diffida: rispondi per iscritto e valuta un accordo.
Cosa fare subito: Procurati il regolamento di condominio completo e leggi le clausole sulla destinazione d’uso. Nessuna strada garantisce un esito.
Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Legge il regolamento e dice se il B&B è vietato.
- Valuta le regole del CIN e del Comune.
- Segue diffide e cause, o l’accordo con i vicini.
Domande frequenti
L’assemblea può vietare i B&B?
Solo con il consenso di tutti, se il regolamento è contrattuale.
Serve il CIN?
Sì, per gli affitti brevi.
I vicini possono agire?
Sì, per divieti e immissioni.
E se non c’è regolamento?
Valgono le norme generali.
Lo studio riceve a Napoli (P.zza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), a Roma e a Bari, su appuntamento, e a distanza.
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Fonti: Normattiva (c.c. artt. 1138, 844; d.l. 50/2017 art. 4). Autore: avv. Renato Giuseppe Fiorentino, Foro di Napoli. Testo informativo, non sostituisce un parere sul tuo caso. Testo redatto con l’aiuto di strumenti di intelligenza artificiale e rivisto dall’avvocato.
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