Le locazioni di immobili urbani adibiti ad attività industriali, commerciali, artigianali o turistico-alberghiere sono disciplinate dalle norme imperative della Legge 27 luglio 1978, n. 392 (salvo il regime delle “grandi locazioni” con canone annuo superiore a 250.000 euro ex art. 79, comma 3, L. 392/1978, in cui è consentito alle parti di derogare ai vincoli legali). Conoscere le tutele sul rilascio e sui diritti patrimoniali del conduttore è essenziale sia per il proprietario che per l’imprenditore.
1. L’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale (18 o 21 mensilità)
Alla cessazione del rapporto di locazione che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento del conduttore o a suo recesso, per gli immobili che comportano un contatto diretto con il pubblico dei consumatori e degli utenti (artt. 34 e 35 L. 392/1978), il conduttore ha diritto a un’indennità pari a 18 mensilità dell’ultimo canone corrisposto (elevate a 21 mensilità per le locazioni alberghiere).
L’aspetto processuale più importante stabilito dalla giurisprudenza della Corte di Cassazione è la condizionalità dell’esecuzione dello sfratto o della licenza: l’esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile è condizionata dall’effettivo pagamento dell’indennità di avviamento. Se il locatore non corrisponde (o non offre formalmente) la somma dovuta, il conduttore ha diritto a rimanere nell’immobile continuando a versare il canone.
2. Recesso per “gravi motivi” (Art. 27, comma 8) e cessione del contratto col ramo d’azienda (Art. 36)
- Il recesso del conduttore (Art. 27, comma 8, L. 392/1978): indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il conduttore può recedere in qualsiasi momento dal contratto con un preavviso di almeno 6 mesi qualora ricorrano gravi motivi (sopravvenuti, imprevedibili e oggettivamente estranei alla sua volontà, come una crisi di mercato che rende insostenibile la gestione di quel punto vendita);
- La cessione del contratto d’azienda (Art. 36 L. 392/1978): il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda, dandone comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento (o PEC). Il locatore può opporsi solo per gravi motivi entro 30 giorni dal ricevimento.
3. Caso Pratico di Studio
Il caso: Un proprietario intima lo sfratto per finita locazione al conduttore di un negozio commerciale nel centro di Napoli. Il conduttore eccepisce il mancato pagamento preventivo dell’indennità di avviamento (18 mensilità) e chiede il risarcimento del danno.
La soluzione legale: Il locatore, assistito dallo Studio, promuove offerta formale e deposito giudiziario dell’indennità di avviamento, ottenendo dal Giudice della Locazione l’emissione del decreto di convalida e la fissazione del termine per l’esecuzione con contestuale liberazione delle somme depositate all’atto del rilascio.
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Come può seguirti l’avv. Fiorentino
- Rileggi il contratto di locazione: durata, canone, clausole di recesso e di cessione vanno verificati prima di ogni mossa.
- Conserva ricevute dei canoni, comunicazioni e disdette, usando raccomandata o PEC per le contestazioni.
- Prima di restituire o rilasciare i locali, verifica per iscritto i diritti economici che spettano a ciascuna parte.
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