Un fratello eredita con gli altri una casa con una veranda mai sanata, o con un condono presentato anni fa e mai chiuso dal Comune. Si pensa che, finché la pratica non è a posto, nessuno possa dividere niente. Non è esattamente così, ma neanche l’immobile abusivo si può dividere come se nulla fosse.
In 30 secondi
- Lo scioglimento della comunione ereditaria è soggetto alla nullità urbanistica degli artt. 40 L. 47/1985 e 46 d.P.R. 380/2001: per il fabbricato abusivo, senza gli estremi del titolo edilizio, non si può dividere.
- Ogni coerede può però chiedere lo scioglimento giudiziale per tutti gli altri beni ereditari, esclusi gli edifici abusivi, anche senza il consenso degli altri.
- Prima di muoverti, raccogli le pratiche edilizie e fai controllare la situazione da un tecnico.
Aggiornato il 21 ottobre 2026.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Cosa hanno deciso le Sezioni Unite
Con la sentenza n. 25021, depositata il 7 ottobre 2019, le Sezioni Unite della Cassazione hanno affermato tre cose.
- Lo scioglimento della comunione è soggetto alla nullità urbanistica. Gli atti di scioglimento delle comunioni relative a edifici, o a loro parti, sono colpiti dalla nullità prevista per gli atti tra vivi quando non risultano gli estremi del titolo edilizio.
- La divisione ereditaria è un atto tra vivi. Secondo la Corte, l’atto di scioglimento della comunione ereditaria è un negozio inter vivos, come quello di scioglimento della comunione ordinaria. Per questo vale la stessa nullità.
- Le procedure esecutive e concorsuali sono escluse. La divisione necessaria nell’espropriazione di beni indivisi o nel fallimento e nelle altre procedure concorsuali non è colpita dalla nullità.
Gli altri beni si possono dividere
Il punto più utile nella pratica è questo. Quando tra i beni dell’eredità ci sono edifici abusivi, ogni coerede ha diritto, ai sensi dell’art. 713, primo comma, c.c., di chiedere e ottenere lo scioglimento giudiziale della comunione ereditaria per l’intero complesso degli altri beni ereditari, con la sola esclusione degli edifici abusivi, anche se gli altri coeredi non sono d’accordo.
In pratica, l’immobile con l’abuso non blocca la divisione di conti, titoli e altri immobili in regola. Resta fuori dalla divisione l’edificio abusivo, finché non ci sono gli estremi del titolo edilizio.
Hai una situazione simile? Puoi sottoporre i documenti allo Studio per una valutazione.
Cosa dicono le norme
- Edifici costruiti dopo il 17 marzo 1985. L’art. 46 del d.P.R. 380/2001 dichiara nulli gli atti tra vivi, in forma pubblica o privata, che hanno per oggetto il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento della comunione di diritti reali relativi a edifici, se non risultano gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
- Edifici anteriori. L’art. 40 della L. 47/1985 prevede la stessa nullità se non risultano gli estremi della licenza o della concessione, oppure non è allegata la domanda di sanatoria con la prova del versamento delle prime due rate di oblazione. Per le opere iniziate prima del 1° settembre 1967 basta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio.
- Conferma. Se la mancata indicazione degli estremi non dipende dal fatto che il permesso non esisteva, l’atto può essere confermato anche da una sola parte con un atto successivo che contenga la menzione omessa (art. 46, quarto comma).
Accordo o causa: cosa cambia
| Accordo tra i coeredi | Causa di divisione | |
|---|---|---|
| Chi decide | I coeredi, insieme. | Il giudice, su domanda anche di uno solo. |
| Edificio abusivo | L’atto deve contenere gli estremi del titolo edilizio, altrimenti è nullo. | Il giudice non può dividerlo senza gli estremi del titolo; gli altri beni sì. |
| Costi e tempi | In genere minori, se c’è collaborazione. | In genere maggiori, con perizie e più udienze. |
Nessuna durata o cifra è indicata: dipendono dal numero di beni e dai documenti.
Cosa fare subito
- Recupera le pratiche edilizie: permesso di costruire, condoni, domande di sanatoria e bollettini di oblazione.
- Fai controllare da un tecnico di tua fiducia se l’opera corrisponde al titolo e se è sanabile.
- Con un avvocato valuta se dividere subito gli altri beni e lasciare fuori l’edificio abusivo, oppure se sistemare prima la pratica.
- Per il costo e la durata di una causa leggi Quanto dura e quanto costa una causa di divisione ereditaria.
Documenti utili per il primo colloquio
Porta o invia online, se li hai:
- dichiarazione di successione e, se c’è, il testamento;
- atti di provenienza e visure catastali degli immobili;
- permessi di costruire, condoni e domande di sanatoria, con le ricevute di pagamento;
- planimetrie catastali e, se disponibile, una relazione tecnica.
Se manca qualcosa, il colloquio si fa lo stesso: lo studio ti dice come recuperarlo.
Domande frequenti
Un immobile abusivo blocca la divisione di tutta l’eredità?
No. Ogni coerede può chiedere lo scioglimento giudiziale per tutti gli altri beni, esclusi gli edifici abusivi, anche senza il consenso degli altri.
La divisione ereditaria è soggetta alla nullità urbanistica?
Sì. Le Sezioni Unite la considerano un atto tra vivi, come la divisione della comunione ordinaria.
La nullità vale anche nelle procedure esecutive?
No. La divisione necessaria nell’espropriazione di beni indivisi e nelle procedure concorsuali è esclusa dalla nullità.
Fonti: Normattiva, Corte di Cassazione. Contenuto informativo aggiornato il 21 ottobre 2026: non costituisce parere legale.
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Come può seguirti l’avv. Fiorentino
Lo studio può aiutarti così:
- Esamina l’asse ereditario e le pratiche edilizie degli immobili.
- Ti indica quali beni si possono dividere subito e quali restano fuori.
- Imposta l’accordo tra i coeredi o, se serve, la causa di divisione.
Lo studio ti segue anche a distanza: consulenza con documenti inviati online, preventivo scritto prima dell’incarico, sedi di Napoli (Piazza Giovanni Bovio 22 e Via Monte di Dio 14), Roma e Bari su appuntamento.