Mutuo fondiario oltre il limite di finanziabilità dell’80%: cosa hanno deciso le Sezioni Unite

Che cos'è il limite di finanziabilità

L’art. 38 del Testo unico bancario definisce il credito fondiario come un finanziamento a medio-lungo termine garantito da ipoteca di primo grado su immobili, e rimette alla Banca d’Italia, in conformità alle delibere del CICR, la determinazione dell’ammontare massimo. La delibera CICR del 22 aprile 1995 fissa il tetto all’80% del valore dei beni ipotecati (o del costo delle opere da eseguire), elevabile fino al 100% in presenza di idonee garanzie integrative, come fideiussioni bancarie o assicurative.

Qual era il problema?

Con la sentenza n. 17352 del 2017 la Cassazione aveva ritenuto che il superamento del limite rendesse nullo il mutuo fondiario, salvo la sua possibile conversione in un mutuo ipotecario ordinario. La conseguenza pratica era rilevante: il finanziamento perdeva i benefici tipici del credito fondiario, come le regole di favore nell’esecuzione immobiliare e nella revocatoria in caso di fallimento del debitore.

Cosa hanno deciso le Sezioni Unite?

Le Sezioni Unite hanno escluso la nullità con tre passaggi:

• il limite dell’art. 38 non è una norma imperativa la cui violazione determina l’invalidità del contratto, ma un elemento che specifica l’oggetto del finanziamento, posto a presidio della stabilità patrimoniale della banca;
• se le parti hanno voluto stipulare un mutuo fondiario, il giudice non può riqualificarlo d’ufficio come mutuo ordinario per neutralizzarne gli effetti;
• il contratto conserva quindi i privilegi del credito fondiario, anche nelle procedure concorsuali.

Le conseguenze dello sforamento restano sul piano della vigilanza e delle eventuali sanzioni a carico dell’intermediario, non sulla validità del contratto. L’orientamento è stato poi seguito dalla giurisprudenza di legittimità successiva.

Cosa cambia per chi ha un mutuo fondiario?

Per il mutuatario, l’eccedenza rispetto all’80% non è più, da sola, un motivo per contestare il contratto. Restano però aperte le altre verifiche tipiche del contenzioso bancario: la trasparenza delle condizioni, il rispetto delle soglie d’usura, la correttezza del piano di ammortamento, la regolarità del titolo esecutivo. Anche nell’esecuzione immobiliare, il creditore fondiario continua a beneficiare delle regole speciali previste dal TUB.

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Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.