Quando una parte si rifiuta di stipulare il contratto definitivo, l’altra non è costretta a limitarsi al risarcimento: con l’azione prevista dall’art. 2932 c.c. può chiedere al giudice una sentenza che produce gli stessi effetti del contratto non concluso. Nel caso degli immobili la sentenza trasferisce la proprietà al posto del rogito.
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L’art. 2932 c.c. consente di ottenere dal giudice il trasferimento dell’immobile promesso, a condizione che il preliminare sia valido e il bene sia regolare dal punto di vista urbanistico. Nel 2025-2026 la Cassazione ha chiarito i requisiti dell’offerta del prezzo e il regime fiscale della sentenza; non risultano questioni pendenti davanti alle Sezioni Unite.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Quali sono i presupposti?
- un contratto preliminare valido, in forma scritta, con oggetto e prezzo determinati o determinabili;
- l’inadempimento dell’altra parte all’obbligo di stipulare;
- la possibilità giuridica del trasferimento: il giudice non può concedere più di quanto le parti avevano promesso;
- se l’azione è proposta da chi deve pagare, l’offerta della prestazione ancora dovuta (art. 2932, secondo comma, c.c.).
Sull’ultimo punto la Cassazione (sent. n. 6381/2026) ha chiarito che l’offerta del prezzo residuo è implicita nella domanda giudiziale: non occorre un’offerta formale separata, e la richiesta di risarcimento dei danni non la rende inefficace. Nella prassi la sentenza dispone il trasferimento subordinandone l’effetto al pagamento del saldo.
E se l'immobile ha problemi urbanistici?
La sentenza non può realizzare un effetto che un atto notarile non potrebbe produrre. Le Sezioni Unite (sent. n. 8230/2019) hanno ricondotto la nullità urbanistica a una nullità testuale: l’atto è valido se contiene la dichiarazione di un titolo edilizio reale e riferibile all’immobile, anche in presenza di difformità, che non ne determinano la nullità. Il giudice deve quindi verificare la presenza del titolo abilitativo o della domanda di condono; per i terreni serve il certificato di destinazione urbanistica. Anche le prescrizioni sulla conformità catastale vanno rispettate.
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Richiedi una consulenzaCosa succede durante la causa?
La trascrizione della domanda giudiziale (art. 2652, n. 2, c.c.) rende opponibile la futura sentenza a chi acquisti diritti sull’immobile dopo quella data. È un passaggio da curare subito. Se il preliminare era stato trascritto, la domanda proposta entro i termini dell’art. 2645-bis c.c. conserva l’effetto prenotativo.
Quali imposte si pagano sulla sentenza?
La sentenza che trasferisce l’immobile è soggetta a imposta di registro. Con l’ordinanza n. 20852/2025 la Cassazione ha stabilito che, quando il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo, si applica l’imposta proporzionale indipendentemente da quale parte abbia promosso il giudizio, superando un precedente del 2022. Fino al 31 dicembre 2026 resta applicabile il d.P.R. 131/1986; dal 1° gennaio 2027 la materia sarà regolata dal nuovo Testo unico sui tributi indiretti (d.lgs. 123/2025).
Un'alternativa da valutare
Chi ha interesse a non concludere più l’affare può invece chiedere la risoluzione del preliminare e il risarcimento; la scelta tra le due strade va ponderata anche in base alle condizioni dell’immobile e al tempo del giudizio.
Domande frequenti
DQuali sono i presupposti?
RUn contratto preliminare valido, in forma scritta, con oggetto e prezzo determinati o determinabili; l'inadempimento dell'altra parte all'obbligo di stipulare; la possibilità giuridica del trasferimento: il giudice non può concedere più di quanto le parti avevano promesso.
DE se l'immobile ha problemi urbanistici?
RLa sentenza non può realizzare un effetto che un atto notarile non potrebbe produrre.
DCosa succede durante la causa?
RLa trascrizione della domanda giudiziale (art. 2652, n. 2, c.c.) rende opponibile la futura sentenza a chi acquisti diritti sull'immobile dopo quella data. È un passaggio da curare subito. Se il preliminare era stato trascritto, la domanda proposta entro i termini dell'art. 2645-bis c.c. conserva l'effetto prenotativo.
DQuali imposte si pagano sulla sentenza?
RLa sentenza che trasferisce l'immobile è soggetta a imposta di registro. Con l'ordinanza n. 20852/2025 la Cassazione ha stabilito che, quando il trasferimento è subordinato al pagamento del prezzo, si applica l'imposta proporzionale indipendentemente da quale parte abbia promosso il giudizio, superando un precedente del 2022.
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In sintesi
L’art. 2932 c.c. consente di ottenere dal giudice il trasferimento dell’immobile promesso, a condizione che il preliminare sia valido e il bene sia regolare dal punto di vista urbanistico. Nel 2025-2026 la Cassazione ha chiarito i requisiti dell’offerta del prezzo e il regime fiscale della sentenza; non risultano questioni pendenti davanti alle Sezioni Unite.
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Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 26 settembre 2026. Non costituisce parere legale.