Se il promissario acquirente non adempie agli obblighi del contratto preliminare, la società venditrice può chiedere la risoluzione e il rilascio dell’immobile già consegnato. E le questioni decise in una causa precedente tra le stesse parti, passate in giudicato, non possono essere rimesse in discussione (art. 2909 c.c.). È quanto ha confermato la Corte di cassazione in un caso in cui lo Studio ha difeso la società.
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Anche nei rapporti più vecchi, un preliminare non eseguito si può sciogliere se una parte non adempie. Per le imprese di costruzione conta conservare contratti, termini e corrispondenza, e far valere le decisioni già ottenute: ciò che è stato deciso in via definitiva non si ridiscute.
Riferimenti normativi e giurisprudenziali
Un caso
Una società di costruzioni in nome collettivo, oggi in liquidazione, aveva firmato negli anni Settanta un contratto preliminare per la vendita di un alloggio di edilizia economica e popolare nel Sud Italia. L’acquirente si era obbligato a esibire, entro la data del rogito, il certificato dell’ufficio pubblico competente sui requisiti per l’acquisto. Non lo ha mai prodotto. Una prima causa avviata dall’acquirente per ottenere il trasferimento della proprietà (art. 2932 c.c.) era stata respinta in via definitiva. La società ha poi chiesto la risoluzione del preliminare, il rilascio dell’alloggio e un’indennità per l’occupazione.
Come si è arrivati alla Cassazione?
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Richiedi una consulenzaChe cosa ha deciso la Cassazione?
Con sentenza della Seconda Sezione civile pubblicata il 23 agosto 2023 la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dell’acquirente, condannandolo alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato (art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002). Le decisioni dei giudici di merito favorevoli alla società sono così diventate definitive.
Che cosa significa giudicato esterno?
È l’effetto vincolante di una sentenza definitiva in un’altra causa tra le stesse parti (art. 2909 c.c.). La Corte ha confermato che la valutazione già fatta nella prima causa sul documento prodotto dall’acquirente era coperta dal giudicato: secondo la Corte d’appello, citata dalla Cassazione, è «preclusa la riproposizione nel presente giudizio, vertente tra le stesse parti, di questioni già decise».
Perché il secondo motivo è stato respinto?
Quando Tribunale e Corte d’appello decidono allo stesso modo sui fatti (la cosiddetta «doppia conforme»), in Cassazione non si può più lamentare l’omesso esame di un fatto decisivo (artt. 348-ter e 360 c.p.c., nel testo applicabile alla causa). Il ricorrente, inoltre, non aveva indicato con precisione dove si trovassero nei fascicoli i documenti richiamati (art. 366 c.p.c.).
Domande frequenti
DCome si è arrivati alla Cassazione?
RContratto preliminare: obbligo dell'acquirente di provare i requisiti entro il rogito; Prima causa dell'acquirente: respinta fino in Cassazione, per la mancata prova dei requisiti nei tempi; Causa della società: risoluzione del preliminare, rilascio e indennità di occupazione.
DChe cosa ha deciso la Cassazione?
RCon sentenza della Seconda Sezione civile pubblicata il 23 agosto 2023 la Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'acquirente, condannandolo alle spese e al versamento dell'ulteriore contributo unificato (art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115/2002).
DChe cosa significa giudicato esterno?
RÈ l'effetto vincolante di una sentenza definitiva in un'altra causa tra le stesse parti (art. 2909 c.c.).
DPerché il secondo motivo è stato respinto?
RQuando Tribunale e Corte d'appello decidono allo stesso modo sui fatti (la cosiddetta «doppia conforme»), in Cassazione non si può più lamentare l'omesso esame di un fatto decisivo (artt. 348-ter e 360 c.p.c., nel testo applicabile alla causa).
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In sintesi
Anche nei rapporti più vecchi, un preliminare non eseguito si può sciogliere se una parte non adempie. Per le imprese di costruzione conta conservare contratti, termini e corrispondenza, e far valere le decisioni già ottenute: ciò che è stato deciso in via definitiva non si ridiscute.
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Fonti ufficiali
Contenuto informativo aggiornato il 2 ottobre 2026. Non costituisce parere legale.
Caso seguito dallo Studio, descritto in forma anonima: nessun nome, importo o dato che consenta di riconoscere le parti. L’esito di un caso non anticipa quello di altri.